Thị trường bất động sản vẫn dồi dào dòng tiền

Mặc dù thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động trong thời gian gần đây, các chuyên gia nhận định dòng tiền trên thị trường không hề suy giảm. Điều đang thay đổi không phải là lượng vốn đầu tư, mà là cách dòng tiền được phân bổ và lựa chọn điểm đến.

Tại tọa đàm về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, ông Ngô Thành Huấn – Tổng Giám đốc FIDT cho biết nền tảng thanh khoản của nền kinh tế vẫn đang ở mức rất lớn.

Theo số liệu được chia sẻ:

• Tiền gửi dân cư đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng.
• Tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và có thể đạt 17-18% trong năm nay.
• Quy mô vốn hóa thị trường chứng khoán duy trì khoảng 80% GDP.
• Thị trường trái phiếu cũng tiếp tục mở rộng.

Những con số này cho thấy nguồn vốn trong nền kinh tế vẫn rất dồi dào và sẵn sàng tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Nhà đầu tư không còn chạy theo đầu cơ

Theo ông Ngô Thành Huấn, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ.

Nếu như trước đây nhiều nhà đầu tư thường săn tìm những khu vực vừa có thông tin quy hoạch hoặc chuẩn bị mở đường với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay tư duy đầu tư đã thay đổi đáng kể.

Thay vì chỉ quan tâm đến tiềm năng tăng giá, nhà đầu tư bắt đầu đặt ra nhiều câu hỏi thực tế hơn như:

• Khu vực có khu công nghiệp hay không?
• Có tạo ra nhiều việc làm hay không?
• Bất động sản có thể khai thác cho thuê không?
• Khả năng tạo dòng tiền hàng tháng như thế nào?

Điều này cho thấy dòng tiền đang chuyển dịch sang những sản phẩm có giá trị khai thác thực tế thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Giao dịch bất động sản vẫn duy trì ở quy mô lớn

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sức mua của thị trường vẫn đang được duy trì ở mức khá tích cực.

Trong năm 2025:

• Hơn 150.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường.
• Hơn 100.000 giao dịch thành công.

Riêng 6 tháng đầu năm nay:

• Khoảng 60.000 sản phẩm được mở bán.
• Gần 35.000 giao dịch thành công.
• Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%.

Mặc dù tỷ lệ hấp thụ có giảm nhẹ so với giai đoạn trước, nhưng quy mô hàng chục nghìn giao dịch vẫn cho thấy dòng tiền chưa hề rời bỏ thị trường.

Điều khác biệt là dòng tiền hiện tập trung nhiều hơn vào những phân khúc thực sự có nhu cầu.

Người mua vẫn sẵn sàng xuống tiền

Khảo sát của OneHousing cũng cho thấy nhu cầu mua bất động sản vẫn rất lớn.

Có tới 41% khách hàng cho biết họ có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6-12 tháng tới.

Điều này phản ánh rằng một lượng vốn lớn vẫn đang chờ cơ hội phù hợp để giải ngân thay vì rút khỏi thị trường.

Nhà đầu tư hiện có xu hướng quan sát kỹ hơn về pháp lý, vị trí, khả năng khai thác và tiềm năng tăng trưởng dài hạn trước khi quyết định.

Căn hộ trung cấp tiếp tục dẫn dắt thanh khoản

Theo bà Đỗ Thị Hương – Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, dòng tiền hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc vừa túi tiền.

Tại Hà Nội:

• Khoảng 80% giao dịch thuộc căn hộ hạng B và C.

Tại TP.HCM:

• Hơn 90% lượng hấp thụ cũng thuộc phân khúc hạng B và C.
• Căn hộ hạng A chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.

Xu hướng này cho thấy người mua đang ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có giá hợp lý và dễ khai thác hơn là những sản phẩm mang tính đầu cơ.

Hạ tầng giao thông đang trở thành yếu tố quyết định

Theo ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, hành vi người mua đang thay đổi rõ rệt.

Nếu trước đây khách hàng thường hỏi khoảng cách bao nhiêu kilomet, thì hiện nay câu hỏi phổ biến là:

“Đi mất bao lâu?”

Điều này khiến các khu vực nằm gần:

• Tuyến Metro
• Đường vành đai
• Cao tốc
• Hạ tầng liên vùng
• Các đô thị vệ tinh

trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư.

Hạ tầng giao thông ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định giá trị và khả năng tăng trưởng của bất động sản.

Bất động sản gắn với khu công nghiệp tiếp tục hưởng lợi

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sức cầu hiện nay tập trung vào các sản phẩm:

• Pháp lý minh bạch.
• Giá bán hợp lý.
• Có giá trị thương mại.
• Khả năng khai thác thực tế.

Ông Ngô Thành Huấn cũng cho rằng động lực tăng trưởng mới của bất động sản đang gắn chặt với:

• Công nghiệp hóa.
• Dòng vốn FDI.
• Gia tăng dân số cơ học.

Khi các doanh nghiệp mở rộng sản xuất tại Việt Nam, lực lượng lao động sẽ tăng lên, kéo theo nhu cầu nhà ở và thuê nhà tại các khu vực lân cận.

Những địa phương như:

• Bắc Ninh
• Bình Dương
• Hải Phòng

đang ghi nhận hiệu suất khai thác bất động sản khá ổn định nhờ lượng chuyên gia, kỹ sư và công nhân ngày càng gia tăng.

Đây được xem là nền tảng tăng trưởng bền vững hơn so với các khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Thị trường đang bước sang chu kỳ tăng trưởng mới

Nhìn tổng thể, các chuyên gia đều có chung nhận định rằng thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo kỳ vọng sang giai đoạn phát triển bền vững hơn.

Dòng tiền vẫn hiện diện trên thị trường nhưng đang được tái phân bổ vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác lâu dài.

Xu hướng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng được dự báo sẽ tiếp tục giảm dần, nhường chỗ cho chiến lược nắm giữ dài hạn và khai thác dòng tiền ổn định.

Trong bối cảnh đó, những dự án sở hữu vị trí tốt, hạ tầng phát triển, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền thực sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.